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いろいろ学べます! Vol.51

ライフプランセミナー

夢のマイホーム(マンション)購入に向けて

住宅の持ち方としては、大きく分けて自己所有賃貸に分けることができます。
特に日本の場合、自分の家を所有する事は大きな夢ですが、賃貸住宅のほうが家族構成の変化転勤などに対応しやすいといえます。

自己所有 住宅を所有するというステータスを得ることができ、ローン支払後の負担は少なくなる。転勤の多い職業の場合は対応が必要である。
賃貸 家族構成の変化や転勤などで住まいを替える場合に対応しやすい。賃貸である限り家賃が発生するのでリタイア後の計画が必要となる。
定期借地権 自己所有に比べて頭金やローンの負担が少ない。借地契約満了後は更地にして返還しなくてはならない。

賃貸か持ち家かというのは永遠のテーマのようなものですが、どちらが優れているとか、どちらが得かという事はありません。今回は夢のマイホームと言う事で、マンションを購入する場合のお話をしましょう。

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■物件の選択

朝刊などに、よく下記のような住宅販売のチラシが入っています。間取りや金額に目が行きがちですが、他にも注意すべき点があります。

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まず「徒歩○○分」というのは、最短の道路距離80mを徒歩1分として計算します。1分未満の端数は切り上げますので、この物件は、「○○駅から560mから640m以内にある」ことがわかります。
次に、宅地建物取引業者の免許番号(1)で始まり、更新されるごとに1ずつ増えていきます。○○不動産株式会社は「千葉県知事(4)」となっていることから、宅地建物取引業者の免許を3度更新していることがわかります。県内で長く営業しているという事はそれなりに信用できるといえるでしょう。

また、取引態様については、「売主」「媒介」がありますが、「売主」は不動産会社が自分の物件を売り出しているという事であり、「媒介」は他人の不動産の売買を仲介していることになります。この物件は、取引態様が「媒介」なので、3,480万円のほかに仲介手数料が発生するということです。
なお、新築マンションの場合には、広告や契約書記載の面積は建築面積を表示するため、通常、登記簿記載面積より大きくなるので注意してください。これは、広告などは壁芯面積(壁の中心線で測った面積)で表示するのに対し、登記簿には内法面積(壁の内側で測った面積)で記載されるので、壁の厚さの分の差が出るという事です。

不動産広告・新築分譲時の売買契約書 壁芯面積(壁の中心線で測った面積)
登記簿面積 内法面積(壁の内側で測った面積)

チラシや広告だけでは多少分かりにくい点もあります。最近ではホームページなどでかなり詳しい情報を得る事ができるようになりましたが、それでも実際に物件を自分の目で確かめる事が重要である事は言うまでもありません。

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■住宅購入にいくらかかるか

最近では一般的な住宅ローンであるフラット35でも、頭金なしで利用できるようになりましたが、頭金として2割程度は用意したいところです。
例えば年利3%30年ローンを組む場合、3,000万円借り入れた場合の毎月返済額は約12.5万円ですが、頭金を2割用意して2,400万円の借入れとすれば10万円となり、トータルでは300万円の差となります(ともにボーナス払いなしの場合)。
住宅ローンといっても借金には変わりないのですから、少ないにこした事はありません。
また、住宅ローン以外にも諸費用・税金として、以下のようなものがあります。

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諸費用 事務手数料、仲介手数料、修繕積立基金など
不動産取得税 不動産の取得者に対して課税される都道府県税
登録免許税 不動産を取得し登記するときや、抵当権の設定登記をするときなどに課税される国税
印紙税 不動産の売買契約書などの課税文書を作成する際に課税される国税

これらの経費は物件価格の1割程度が目安とされていますので、頭金2割と諸経費1割の合計3割程度を準備するのが理想といえます。

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■購入後にもかかるお金

家を自己所有する場合には、固定資産税維持費という支出が発生し、ローンを組む場合には毎月の返済もあります。また車を所有する場合には、駐車場代が必要になる場合もありますので、状況に応じた追加の支出も考慮に入れる必要があります。

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住宅ローン 住宅購入に際してローンを利用した場合の返済
固定資産税 毎年、1月1日時点の不動産の所有者にかかる市区町村税
都市計画税 毎年、1月1日時点の市街化区域内の不動産の所有者にかかる市区町村税
修繕積立金 外壁タイルの修繕、屋上やバルコニーの防水、鉄部の塗り替えなど、定期的な修繕のために積立てておく資金
管理費 マンションの敷地や建物の共用部分(エレベーターや廊下など)の、清掃や点検、電気料金など、日常的な管理をするのに必要な費用

上記のうち、修繕積立金・管理費はマンション特有のものです。
マンションは何人もの人が同じ建物に住んでいます。そのため建物の維持管理もみんなで行う必要があります。
例えばマンションは比較的堅固な構造をしていますが、それでも10年20年と経てば建て替えとは行かなくても大掛かりな修繕が必要とされます。その費用も多額となるために毎月少しずつ積立てておくのが修繕積立金です。

また、管理費は以下のような用途に使用されます。

  • マンション共用部分の維持・管理のために使用する費用
  • 共用部分(ホール、エレベーターなど)の電気代や保険料
  • 清掃費
  • 管理組合の運営費
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修繕積立金、管理費の支払は、マンションを保有する以上義務となります。また中古マンションを購入する場合、前の居住者の未払い分を請求される場合があります。
ただしその場合は、物件価格がその分下がっているのが一般的です。
購入の際に価格が安いなと思っても、急がずによく調べましょう

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最後に、住宅購入は経済情勢に好影響を与えるため、様々な税制優遇があります。
住宅の価格は数千万円単位ですから、数%の優遇もばかになりません。

住宅ローン控除 住宅ローン残高に応じて、所得税を軽減
不動産取得税 課税標準を最大1,200万円控除
要件を満たすと税率を軽減
登録免許税 要件を満たすと税率を軽減

もちろん、税制優遇のために無理に購入するのは本末転倒です。

マイホームといえば今も昔も生涯最大の買い物ですから、失敗は許されません。しっかりと勉強し、長期的な計画をたてましょう。

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